Obținerea unui Agreement in Principle este o etapă importantă atunci când aplicați pentru o ipotecă în Marea Britanie, însă nu înseamnă că decizia finală a băncii este garantată.
Uneori, situația se poate schimba chiar și după ce clientul a găsit proprietatea și este pregătit să depună cererea completă pentru ipotecă.
Exact acest lucru s-a întâmplat într-unul dintre cazurile noastre recente.
Clientul avea o situație mai puțin obișnuită: viză, depozit de 10% și venit ca self-employed. În plus, declarația anuală precedentă arăta un venit relativ mic, în timp ce pentru ultimul an venitul era de aproximativ £44,000.
Trebuia să găsim o bancă ale cărei criterii să corespundă tuturor acestor condiții.
Am găsit banca și am obținut Agreement in Principle
În procesul de selectare a băncii, era important ca aceasta:
- să accepte situația clientului privind viza;
- să accepte un depozit de 10%;
- să poată analiza venitul clientului pe baza ultimului an financiar.
Am găsit o bancă potrivită și am obținut Agreement in Principle.
Ulterior, clientul și-a continuat căutările și a găsit proprietatea potrivită.
Următorul pas trebuia să fie depunerea cererii complete pentru ipotecă. Însă exact în acel moment a apărut o problemă.
Înainte de cererea completă, banca și-a schimbat criteriile
În septembrie ne pregăteam să depunem cererea completă pentru proprietatea aleasă.
Atunci am constatat că banca își modificase criteriile.
Anterior, nivelul de income multiple necesar în situația clientului era disponibil pentru un venit începând de la £44,000.
Conform noilor criterii, venitul minim necesar pentru acest calcul devenise £50,000.
Venitul clientului era de aproximativ £44,000.
Astfel, în momentul în care fusese obținut Agreement in Principle, situația clientului corespundea criteriilor băncii. Până la depunerea cererii complete însă, regulile se schimbaseră.
Puteam pur și simplu să alegem o altă bancă?
Teoretic, da.
Puteam analiza un alt creditor care ar fi acceptat situația clientului.
Problema era că alternativa disponibilă avea o rată a dobânzii considerabil mai mare.
O altă posibilitate ar fi fost majorarea depozitului, însă clientul nu avea posibilitatea de a contribui cu o sumă suplimentară.
Prin urmare, existau alte variante, dar acestea erau fie mult mai puțin avantajoase, fie inaccesibile clientului.
De ce am decis să discutăm din nou situația cu banca?
În acest moment puteam pur și simplu să spunem:
„Criteriile s-au schimbat. Nu mai putem face nimic.”
În schimb, am decis să discutăm suplimentar cazul cu banca și să atragem atenția asupra unui aspect important: Agreement in Principle fusese obținut înainte de schimbarea criteriilor.
Cu alte cuvinte, în momentul evaluării inițiale, clientul îndeplinea cerințele băncii.
Am trimis o solicitare separată prin care am cerut ca situația clientului să fie analizată individual.
Apoi am așteptat decizia băncii.
Banca a acceptat să facă o excepție
După câteva zile, am primit răspunsul: banca a fost de acord să facă o excepție pentru acest client și să aplice condițiile anterioare, cele care erau valabile la momentul obținerii Agreement in Principle.
Astfel, procesul de cumpărare a proprietății a putut continua.
Acest caz arată de ce un răspuns negativ nu înseamnă întotdeauna că procesul s-a încheiat definitiv.
Desigur, banca nu este obligată să facă o excepție și un astfel de rezultat nu poate fi garantat. Fiecare situație este analizată individual.
Însă, în anumite cazuri, merită ca situația să fie verificată suplimentar, mai ales atunci când circumstanțele s-au schimbat după evaluarea inițială a clientului.
De ce Agreement in Principle nu garantează obținerea ipotecii?
Acest caz evidențiază și un alt aspect important al Agreement in Principle.
Obținerea acestuia înseamnă că, pe baza informațiilor disponibile în acel moment și a criteriilor în vigoare, banca face o evaluare preliminară a sumei pe care ar putea fi dispusă să o ofere.
Însă între Agreement in Principle și depunerea cererii complete se pot produce schimbări.
De exemplu, se pot modifica:
- criteriile băncii;
- cerințele privind venitul minim;
- suma maximă care poate fi împrumutată în raport cu venitul;
- ratele dobânzilor;
- situația financiară a clientului.
De aceea, Agreement in Principle nu trebuie considerat o aprobare finală a ipotecii.
Decizia finală este luată după analizarea cererii complete, a documentelor clientului, a proprietății alese și a criteriilor aplicabile în etapa respectivă.
De ce alegerea băncii nu înseamnă doar găsirea celei mai mici dobânzi?
Acest lucru devine și mai important în situațiile care nu sunt standard.
Dacă aveți viză, un depozit mai mic, venit ca self-employed sau alte particularități financiare, nu este suficient să comparați doar ratele dobânzilor.
Este important să înțelegeți ce bancă poate lua în considerare situația dumneavoastră și în ce mod vă va evalua venitul.
Uneori, o bancă ce oferă o dobândă atractivă poate să nu corespundă situației clientului. În alte cazuri, un creditor potrivit inițial își poate modifica criteriile pe parcursul procesului.
Rolul unui mortgage adviser într-o astfel de situație nu se limitează doar la alegerea inițială a băncii, ci include și gestionarea procesului și analizarea opțiunilor disponibile dacă apar dificultăți.
Ce este important să rețineți?
Schimbarea criteriilor unei bănci nu înseamnă neapărat că achiziția trebuie abandonată. În același timp, nu se poate presupune că banca va accepta să facă o excepție.
În acest caz, un element important a fost faptul că Agreement in Principle fusese obținut înainte ca banca să își modifice criteriile, ceea ce a permis solicitarea unei analize suplimentare.
Rezultatul depinde întotdeauna de banca respectivă, circumstanțele individuale ale clientului și criteriile în vigoare la momentul evaluării.
Dacă situația dumneavoastră nu este una standard, de exemplu aveți viză, sunteți self-employed, aveți un depozit mai mic sau mai multe surse de venit, este util să analizați opțiunile disponibile înainte de a începe activ căutarea unei proprietăți.
Situația dumneavoastră nu se încadrează în criteriile standard ale băncilor?
Vă ajutăm să analizați situația dumneavoastră, să verificați opțiunile de ipotecă disponibile și să identificați o soluție potrivită în funcție de venit, depozit și statutul de imigrare.
Rezervați o consultațieYour Home (or property) may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage or any other debts secured on it.
This post is for information purposes only and does not constitute financial or mortgage advice.
