Получение Agreement in Principle — важный этап при покупке недвижимости, но он ещё не означает, что окончательное решение банка гарантировано.
Иногда ситуация может измениться даже тогда, когда клиент уже нашёл недвижимость и готов подавать полную заявку на ипотеку.
Именно это произошло в одном из наших недавних случаев.
У клиента была непростая ситуация: виза, депозит 10% и доход как self-employed. Кроме того, предыдущий годовой отчёт показывал сравнительно небольшой доход, а за последний год доход составлял около £44,000.
Нужно было найти банк, который одновременно подходил сразу по нескольким критериям.
Нашли банк и получили Agreement in Principle
При подборе банка нам было важно, чтобы он:
- работал с визой клиента;
- принимал депозит 10%;
- мог рассматривать доход клиента исходя из последнего годового отчёта.
Такой банк был найден.
Мы получили Agreement in Principle, после чего клиент продолжил поиск недвижимости и нашёл подходящий вариант.
Казалось, что следующий этап — подать полную заявку на ипотеку и продолжить процесс покупки.
Но именно тогда возникла проблема.
Перед полной заявкой банк изменил критерии
В сентябре мы готовились подавать полную заявку на выбранную недвижимость.
И тут выяснилось, что банк изменил свои критерии.
Ранее повышенный income multiple, необходимый в ситуации клиента, был доступен при доходе от £44,000.
По новым критериям минимальный доход для такого расчёта составлял уже £50,000.
Доход клиента был около £44,000.
То есть ещё на момент получения Agreement in Principle ситуация соответствовала критериям банка, но к моменту подачи полной заявки правила уже изменились.
Можно было просто выбрать другой банк?
Теоретически — да.
Мы могли рассмотреть другого кредитора, который подходил бы клиенту по его ситуации.
Но здесь возникала другая проблема: у альтернативного банка процентная ставка была значительно выше.
Ещё одним возможным решением могло стать увеличение депозита, но у клиента не было возможности внести больше средств.
Таким образом, формально оставались варианты, но они были значительно менее выгодными или просто недоступными для клиента.
Почему мы решили обратиться в банк ещё раз?
Можно было просто сказать:
«Критерии изменились. Ничего сделать нельзя».
Но мы решили дополнительно обсудить ситуацию с банком и обратить внимание на важную деталь: Agreement in Principle был получен ещё до изменения критериев.
То есть на момент первоначального рассмотрения клиент соответствовал действующим требованиям банка.
Был отправлен отдельный запрос с просьбой рассмотреть ситуацию клиента индивидуально.
Несколько дней мы ожидали решения.
Банк согласился сделать исключение
Через несколько дней мы получили ответ: банк согласился сделать для клиента исключение и применить предыдущие условия, которые действовали на момент получения Agreement in Principle.
В результате покупка недвижимости смогла продолжиться.
Этот случай хорошо показывает, почему ответ «нет» не всегда означает, что на этом процесс окончательно закончен.
Конечно, банк не обязан делать исключение, и подобное решение невозможно гарантировать. Каждый случай рассматривается индивидуально.
Но иногда имеет смысл дополнительно проверить ситуацию, особенно если обстоятельства изменились уже после того, как клиент прошёл первоначальную оценку.
Почему Agreement in Principle не гарантирует ипотеку?
Этот случай также напоминает о важной особенности Agreement in Principle.
Получение AIP означает, что на основании предоставленной на этом этапе информации и действующих критериев банк предварительно оценивает возможность предоставить определённую сумму.
Но между AIP и полной заявкой могут произойти изменения.
Например, могут измениться:
- критерии банка;
- требования к минимальному доходу;
- допустимый размер займа относительно дохода;
- процентные ставки;
- финансовая ситуация самого клиента.
Поэтому Agreement in Principle нельзя воспринимать как окончательное одобрение ипотеки.
Окончательное решение принимается после подачи и рассмотрения полной заявки с учётом документов клиента, выбранной недвижимости и критериев банка на соответствующем этапе.
Почему выбор банка — это не только поиск самой низкой ставки?
Особенно хорошо это видно в нестандартных ситуациях.
Если у клиента виза, небольшой депозит, доход как self-employed или другие особенности, важно учитывать не только процентную ставку.
Необходимо понимать, какой банк в принципе готов работать с конкретной ситуацией клиента и как он оценивает его доход.
Иногда банк с привлекательной ставкой может не подходить по критериям. А иногда подходящий кредитор может изменить требования уже во время процесса.
Работа mortgage adviser в такой ситуации заключается не только в первоначальном подборе банка, но и в сопровождении заявки и поиске возможных решений, если по ходу процесса возникают сложности.
Что важно запомнить?
Изменение критериев банка ещё не обязательно означает, что покупку придётся отменить. Но и рассчитывать на исключение со стороны кредитора нельзя.
В данном случае важным фактором стало то, что Agreement in Principle был получен до изменения критериев, поэтому ситуацию удалось вынести на дополнительное рассмотрение.
Результат всегда зависит от конкретного банка, обстоятельств клиента и действующих на момент рассмотрения требований.
Если ваша ситуация отличается от стандартной — например, у вас виза, доход как self-employed, небольшой депозит или несколько источников дохода — лучше оценить доступные варианты ещё до того, как вы начнёте активно искать недвижимость.
Ваша ситуация не подходит под стандартные критерии банка?
Поможем оценить вашу ситуацию, проверить доступные варианты ипотеки и подобрать решение с учётом вашего дохода, депозита и иммиграционного статуса.
Записаться на консультациюYour Home (or property) may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage or any other debts secured on it.
This post is for information purposes only and does not constitute financial or mortgage advice.
