Agreement in Principle: ce este și garantează obținerea unei ipoteci?

Dacă planificați să cumpărați o proprietate în Marea Britanie, unul dintre primii termeni pe care îi veți întâlni este Agreement in Principle (AIP).

Acesta mai poate fi numit și Decision in Principle (DIP) sau Mortgage in Principle.

Obținerea unui AIP este o etapă importantă în pregătirea pentru cumpărarea unei proprietăți. Totuși, există o concepție greșită destul de frecventă: multe persoane consideră că, dacă banca a aprobat preliminar o anumită sumă, ipoteca este practic garantată.

În realitate, lucrurile nu stau chiar așa.

Să vedem ce este Agreement in Principle, care este diferența dintre AIP și Mortgage Offer și de ce suma ipotecii se poate modifica ulterior.

Ce este Agreement in Principle?

Agreement in Principle reprezintă o evaluare preliminară a sumei pe care banca ar putea fi dispusă să v-o ofere pentru cumpărarea unei proprietăți.

Pentru această evaluare sunt luate în considerare, de regulă, informații de bază despre situația dumneavoastră financiară:

• venitul;
• tipul de angajare;
• creditele și obligațiile financiare existente;
• depozitul estimat;
• istoricul de credit;
• principalele cheltuieli lunare.

Pe baza acestor informații, banca poate estima suma ipotecii pe care ați putea să o obțineți.

AIP este util în special înainte de a începe căutarea unei proprietăți, deoarece vă oferă o imagine mai realistă asupra bugetului și asupra categoriei de preț în care puteți căuta o casă sau un apartament.

Totuși, acesta este un acord preliminar, nu aprobarea finală a ipotecii.

Agreement in Principle garantează obținerea ipotecii?

Nu.

Chiar dacă ați primit un AIP pentru £250,000, acest lucru nu înseamnă că banca vă va acorda în mod obligatoriu exact £250,000 după depunerea aplicației complete.

În etapa Agreement in Principle, banca nu a efectuat încă verificarea completă a tuturor documentelor și a proprietății pe care intenționați să o cumpărați.

După ce găsiți proprietatea și depuneți aplicația completă pentru ipotecă, creditorul poate verifica mai detaliat:

• fluturașii de salariu și dovezile privind venitul;
• extrasele bancare;
• istoricul de credit;
• obligațiile financiare existente;
• proveniența depozitului;
• tipul și stabilitatea locului de muncă;
• valoarea și caracteristicile proprietății.

Dacă în timpul acestor verificări apar informații noi, decizia băncii se poate modifica.

De ce poate scădea suma ipotecii după AIP?

Unul dintre motive poate fi schimbarea situației financiare a clientului.

De exemplu, după obținerea Agreement in Principle, o persoană poate:

• reduce numărul de ore lucrate;
• intra într-un concediu mai lung;
• schimba locul de muncă;
• cumpăra o mașină prin finanțare;
• lua un nou împrumut personal;
• crește soldurile cardurilor de credit;
• pierde o parte din venitul regulat.

În aceste situații, calculul privind capacitatea de plată se poate modifica, iar banca poate oferi o sumă mai mică.

Acest aspect este deosebit de important pentru persoanele ale căror venituri pot varia de la o lună la alta.

De exemplu, în practica noastră am avut un client care lucra prin CIS (Construction Industry Scheme). Inițial, acesta a primit un AIP de aproximativ £270,000.

În perioada în care clientul căuta o proprietate au trecut câteva luni, timp în care a lucrat considerabil mai puțin. Atunci când a găsit proprietatea potrivită și banca a analizat din nou venitul actual, suma disponibilă pentru ipotecă a scăzut la aproximativ £220,000.

Acest caz arată foarte bine de ce un AIP nu trebuie considerat o garanție a sumei finale.

Care este diferența dintre Agreement in Principle și Mortgage Offer?

Principala diferență este nivelul de verificare.

Agreement in Principle este o evaluare preliminară a posibilităților dumneavoastră, bazată pe informațiile disponibile în acel moment.

Mortgage Offer este oferta oficială de ipotecă emisă de bancă după o analiză mai detaliată a aplicației și evaluarea proprietății respective.

Între aceste două etape, banca poate solicita documente suplimentare, poate verifica veniturile și cheltuielile și poate efectua evaluarea proprietății.

Chiar și după obținerea Mortgage Offer, este important să vă păstrați situația financiară cât mai stabilă până la Completion.

Este necesar să obțineți AIP înainte de a căuta o proprietate?

Agreement in Principle nu este doar o formalitate.

Acesta vă poate ajuta să înțelegeți ce buget este realist pentru situația dumneavoastră și să evitați căutarea proprietăților care depășesc posibilitățile financiare estimate.

În plus, atunci când faceți o ofertă pentru o proprietate, agentul imobiliar vă poate solicita o confirmare că ați verificat deja posibilitățile de finanțare.

Este însă important să rețineți că AIP reflectă situația dumneavoastră la un anumit moment.

Dacă veniturile, cheltuielile, creditele sau alte circumstanțe se modifică, suma ipotecii disponibile se poate modifica și ea.

Ce trebuie să faceți după obținerea Agreement in Principle?

După primirea AIP, este recomandat să vă mențineți situația financiară cât mai stabilă până la finalizarea cumpărării.

Evitați, dacă nu este necesar, să luați credite noi, să creșteți nivelul datoriilor sau să reduceți venitul. De asemenea, schimbările importante privind locul sau condițiile de muncă ar trebui discutate în prealabil cu brokerul ipotecar.

Dacă situația dumneavoastră s-a schimbat, este mai bine să informați brokerul din timp.

Astfel, posibilitățile pot fi evaluate din nou înainte de a face o ofertă pentru o proprietate bazându-vă pe o sumă care poate să nu mai fie disponibilă.

Ce trebuie să rețineți?

Agreement in Principle este un prim pas important atunci când cumpărați o proprietate în Marea Britanie, însă nu garantează obținerea ipotecii și nici suma finală pe care banca o va aproba.

AIP vă ajută să estimați bugetul, iar decizia finală este luată după analiza completă a aplicației și a proprietății.

De aceea, este mai corect să priviți Agreement in Principle ca pe un punct de pornire în procesul ipotecar, nu ca pe aprobarea finală.