Agreement in Principle: что это такое и гарантирует ли он получение ипотеки?

Если вы планируете купить недвижимость в Великобритании, одним из первых терминов, с которым вы столкнётесь, будет Agreement in Principle (AIP).

Иногда его также называют Decision in Principle (DIP) или Mortgage in Principle.

Получение AIP — важный этап подготовки к покупке недвижимости. Но здесь существует распространённое заблуждение: многие считают, что если банк предварительно согласовал определённую сумму, ипотека практически гарантирована.

На самом деле это не так.

Разберём, что такое Agreement in Principle, чем он отличается от Mortgage Offer и почему сумма ипотеки может измениться позже.

Что такое Agreement in Principle?

Agreement in Principle — это предварительная оценка того, какую сумму банк потенциально готов предоставить вам для покупки недвижимости.

Для расчёта обычно учитывается основная информация о вашей финансовой ситуации:

• доход;
• тип занятости;
• существующие кредиты и финансовые обязательства;
• предполагаемый депозит;
• кредитная история;
• основные ежемесячные расходы.

На основании этих данных банк может предварительно определить возможную сумму ипотеки.

AIP особенно полезен перед началом поиска недвижимости: вы получаете более реалистичное представление о бюджете и можете понимать, в каком ценовом диапазоне искать дом или квартиру.

Однако это предварительное решение, а не окончательное одобрение ипотеки.

Гарантирует ли Agreement in Principle получение ипотеки?

Нет.

Даже если вы получили AIP на £250,000, это не означает, что банк обязательно выдаст именно £250,000 после подачи полной заявки.

На этапе Agreement in Principle банк ещё не проводит полную оценку всех документов и выбранной недвижимости.

После того как вы найдёте объект и подадите полную заявку на ипотеку, кредитор может более подробно проверить:

• payslips и подтверждение дохода;
• банковские выписки;
• кредитную историю;
• существующие финансовые обязательства;
• источник депозита;
• тип и стабильность занятости;
• стоимость и состояние недвижимости.

Если в процессе проверки появится новая информация, решение банка может измениться.

Почему сумма ипотеки после AIP может уменьшиться?

Одна из причин — изменение финансовой ситуации клиента.

Например, после получения Agreement in Principle человек может:

• снизить количество рабочих часов;
• уйти в длительный отпуск;
• сменить работу;
• оформить автомобиль в кредит;
• взять новый personal loan;
• увеличить задолженность по кредитным картам;
• потерять часть регулярного дохода.

В результате расчёт affordability может измениться, и банк может предложить меньшую сумму.

Особенно это важно для клиентов с доходом, который может меняться из месяца в месяц.

Например, в нашей практике была ситуация с клиентом, работающим по CIS (Construction Industry Scheme). Первоначительно он получил AIP примерно на £270,000.

Пока клиент искал недвижимость, прошло несколько месяцев, в течение которых он значительно меньше работал. Когда подходящий дом был найден и банк повторно оценил актуальный доход, доступная сумма ипотеки снизилась примерно до £220,000.

Этот случай хорошо показывает, почему AIP нельзя воспринимать как гарантию окончательной суммы.

Чем Agreement in Principle отличается от Mortgage Offer?

Главное отличие заключается в глубине проверки.

Agreement in Principle — предварительная оценка ваших возможностей на основании предоставленной информации.

Mortgage Offer — официальное ипотечное предложение, которое банк выдаёт после более детальной проверки заявки и оценки конкретной недвижимости.

Между этими двумя этапами банк может запросить дополнительные документы, проверить доход и расходы и провести valuation выбранной недвижимости.

И даже после получения Mortgage Offer важно сохранять финансовую ситуацию стабильной до Completion.

Нужно ли получать AIP перед поиском недвижимости?

Это не просто формальность.

Agreement in Principle помогает понять, какой бюджет может быть реалистичным именно для вашей ситуации.

Кроме того, при подаче предложения на недвижимость estate agent может попросить подтвердить, что вы уже проверили свои ипотечные возможности.

Но важно помнить: AIP показывает ситуацию на определённый момент времени.

Если ваши доходы, расходы, кредиты или другие обстоятельства изменятся, доступная сумма ипотеки также может измениться.

Что делать после получения Agreement in Principle?

После получения AIP лучше сохранять финансовую ситуацию максимально стабильной до завершения покупки.

Старайтесь без необходимости не брать новые кредиты, не увеличивать задолженность, не снижать доход и не менять существенно условия работы.

Если важные изменения всё же произошли, лучше заранее сообщить об этом ипотечному брокеру.

Это позволит повторно оценить ситуацию до того, как вы сделаете предложение на недвижимость, исходя из суммы, которая больше не соответствует вашим возможностям.

Главное, что нужно запомнить

Agreement in Principle — полезный первый шаг при покупке недвижимости в Великобритании, но он не гарантирует получение ипотеки и не гарантирует окончательную сумму.

AIP помогает определить приблизительный бюджет, а окончательное решение принимается после полной проверки заявки и конкретной недвижимости.

Поэтому лучше рассматривать Agreement in Principle как отправную точку вашего ипотечного процесса, а не как окончательное одобрение.