Что значит «дом leasehold»?
Если вы купили дом или квартиру с leasehold на 125 лет, это значит, что сама земля под домом (и часто здание) вам не принадлежит. Вы купили только право жить и пользоваться этим жильём на срок 125 лет.
Кто тогда настоящий собственник?
Собственник земли и здания — это freeholder. Именно он является «главным» арендодателем. У недвижимости leasehold часто бывает многоуровневая структура владения:
То есть между тобой и freeholder’ом может стоять ещё один (или несколько) посредников — их называют intermediate landlords (промежуточные арендодатели).
- На самом «верху» — freeholder (владелец земли).
- Могут быть промежуточные арендодатели (intermediate landlords), у которых аренда на десятки или сотни лет.
- И уже в самом низу — ваш leasehold (например 99 или 125 лет при покупке квартиры).
То есть вы можете платить ground rent не напрямую freeholder’у, а через intermediate landlord.
Пример:
- Freeholder владеет землёй.
- Он передал землю в аренду застройщику на 999 лет.
- Застройщик построил дом и стал intermediate landlord.
- Этот застройщик выдаёт квартиры по 125 лет аренды. Вот так у вас получается lease.
Кто такой «компетентный арендодатель» (competent landlord)?
В законодательстве Великобритании (Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993) есть термин competent landlord — это тот арендодатель, который обладает правом продлить lease на 90 лет. Чтобы считаться «компетентным», у него должен быть долгосрочный интерес в собственности (freehold или аренда минимум на 90 лет дольше, чем срок текущего lease у арендатора). Чаще всего это freeholder (собственник земли).
Чем компетентный арендодатель отличается от freeholder?
Хотя в большинстве случаев компетентным арендодателем является именно freeholder, это не всегда так. Если, например, freehold продан компании, у которой срок владения ограничен, она может не считаться компетентным арендодателем. Тогда права переходят к другому владельцу с более долгосрочным интересом.
Роль компетентного арендодателя при продлении Lease в Великобритании
Роль компетентного арендодателя при продлении Lease в Великобритании играет ключевое значение для успешного завершения всей процедуры. Именно ему арендатор обязан направить официальное уведомление о продлении аренды — Section 42 Notice. Получив это уведомление, компетентный арендодатель должен рассмотреть условия, в том числе оценить размер премии (premium), которую арендатор должен выплатить за продление срока аренды. Далее он участвует в переговорах с арендатором или его представителем, чтобы согласовать все финансовые и юридические детали сделки. После достижения договорённости компетентный арендодатель заключает обновлённый договор аренды, закрепляя новые условия. Если же уведомление будет направлено не тому лицу, которое юридически считается компетентным арендодателем, процедура может быть признана недействительной. В таком случае арендатору придётся начинать весь процесс заново, что приводит к потере времени, дополнительных расходов и возможным юридическим рискам.
Как определить, кто является компетентным арендодателем при продлении Lease в Великобритании?
Для арендатора важно заранее понять, кому именно нужно направлять документы. Существует несколько способов:
- Проверка вашего договора аренды (Lease Agreement). В нём указано, кто является вашим арендодателем, но это не всегда значит, что он компетентный.
- Запрос в HM Land Registry. Через реестр можно узнать, кто является владельцем freehold’a и промежуточных прав.
- Юридическая консультация. Специалисты по продлению Lease помогают установить компетентного арендодателя и исключить ошибки в подаче уведомления.
Заключение
Продление lease в Великобритании — это процесс, требующий юридической точности. В нём ключевую роль играет компетентный арендодатель, без которого невозможно согласовать условия и завершить процедуру.
Правильное определение компетентного арендодателя — первый шаг к успешному продлению Lease в Великобритании. Если вы готовитесь к этому процессу, убедитесь, что знаете, кто именно обладает полномочиями для заключения договора.
Подробнее о полном процессе вы можете прочитать в нашей статье: Продление Lease в Великобритании: полный гайд с пошаговыми инструкциями
