Продление Lease в Великобритании: полный гайд с пошаговыми инструкциями

29 Авг 2025 | Новости
Share

Оглавление

Внимание! Этот гайд не заменяет закон и не даёт его полного толкования — это может сделать только суд. Он также не охватывает все возможные ситуации.

Что такое Leasehold, и кто такой Leaseholder

В Англии есть особый тип владения недвижимостью — leasehold. Это право владеть квартирой или домом на определённый срок, обычно от 99 до 999 лет, при этом земля остаётся за арендодателем (freeholder).

Leaseholder — это человек, который владеет такой недвижимостью. Каждый год срок аренды уменьшается, и важно следить, чтобы не упустить момент продления. Лизхолдера ещё называют арендатором (tenant), но здесь важно не путать это понятие с краткосрочной арендой квартиры или дома. Очень важно внимательно ознакомиться с условиями своего договора аренды (lease), ведь именно там прописаны все ваши права и обязанности как владельца.

Почему важно продлить Lease вовремя?

Владение квартирой на долгосрочной аренде (leasehold property) в Великобритании имеет свои особенности. Со временем срок аренды сокращается, а стоимость квартиры падает. Продление lease (lease extension) увеличивает срок аренды, обычно на +90 лет, и обнуляет ground rent. Своевременное продление lease (lease extension) позволяет защитить инвестицию, обнулить плату за землю (ground rent) и упростить будущую продажу квартиры или получение ипотеки. Это важная мера, чтобы сохранить ценность вашей leasehold property и избежать дополнительных расходов в будущем. Даже если вы не планируете продавать жильё, своевременное продление lease — это способ сохранить стоимость недвижимости и обезопасить себя юридически.

Когда и кому нужно продлевать Lease?

Право на продление Lease есть у всех владельцев долгосрочной аренды (Долгосрочная аренда — это, в основном, аренда, срок которой при её первоначальном заключении превышал 21 год). Важно не то, сколько лет осталось по договору сейчас, а то, на какой срок он был выдан изначально. Однако право не даётся, если: арендодатель — благотворительный фонд, а квартира предоставляется в рамках его деятельности. Так же, если это — коммерческая аренда. Особенно важно продлевать lease, когда остаётся меньше 85 лет — премия за продление резко растёт, а условия становятся менее выгодными.

продление lease

Как продлить Lease: два основных пути

Есть два способа продления Lease: формальный и добровольный. Каждый имеет свои особенности.

Формальное продление (statutory extension)

Формальная процедура защищает ваши права:

  • Срок Lease увеличивается на 90 лет;
  • Годовая плата за землю (ground rent) снижается до нуля;
  • Если возникают споры, есть возможность обжаловать через трибунал.

Для этого необходимо: Владеть недвижимостью более 2 лет (с 31 января 2025 года это требование отменено, и теперь можно подавать заявление сразу после покупки). Обратиться к квалифицированному оценщику для определения стоимости продления. Подать уведомление по разделу 42 Закона (Section 42 Notice) вашему арендодателю. Подробнее мы расскажем в нашей статье.

Добровольное продление (informal extension)

Владельцы могут напрямую договориться с арендодателем о продлении аренды на условиях, которые они считают приемлемыми. Этот путь может быть быстрее, но он несет риски: арендодатель не обязан соглашаться на предложенные условия, возможны скрытые или невыгодные условия, а юридической защиты в случае спора почти нет. Рекомендуется проконсультироваться с юристом и оценщиком перед принятием решения о добровольном продлении.

Подготовка и сбор информации

Формальная процедура начинается с подачи арендодателю так называемого Tenant’s Notice (Уведомления арендатора). Но до этого нужно подготовиться. Перед началом убедитесь, что вы:

  • имеете право на продление (подходите по требованиям и нашли «компетентного арендодателя»). Подробнее о том, кто такой компетентный арендодатель и как его определить, читайте в этой статье
  • выбрали профессиональных советников (оценщика и юриста);
  • рассчитали примерную премию;
  • подготовили деньги на оплату;
  • собрали все нужные документы;
  • составили Tenant’s Notice;

С момента, когда уведомление будет вручено арендодателю, запускаются чёткие юридические сроки. Если вы что-то не сделаете вовремя, заявка может быть отклонена. А расходы арендодателя (юриста и оценщика) придётся оплатить в любом случае.

Важно: если другие жильцы вашего дома подадут коллективную заявку на выкуп freehold (collective enfranchisement), то ваше заявление о продлении Lease будет приостановлено. Все эти шаги нужно выполнить до подачи уведомления, иначе процесс может не удастся. После подачи уведомления вы будете обязаны предоставлять информацию и соблюдать сроки. Если вы этого не сделаете, ваше заявление может быть отклонено. Вы также будете нести ответственность за разумные расходы арендодателя с момента подачи уведомления, независимо от результата.

продление lease

Tenant’s Notice

Это уведомление запускает юридический процесс продления Lease. Оно должно содержать ваше имя и адрес квартиры, информацию о лизе (дата начала, срок), предложенную премию и предлагаемые условия нового лиза (если отличаются от текущих).

  • Уведомление должно быть точным и корректным
  • Если компетентный арендодатель не ваш непосредственный, копии уведомления нужно отправить и другим арендодателям.
  • Можно зарегистрировать уведомление в Land Registry, чтобы защитить свои права при продаже freehold.
  • Дата подачи уведомления фиксирует «дату оценки» стоимости, которая будет использоваться для расчёта премии.

После подачи Tenant’s Notice:

  • Арендодатель может запросить доказательства владения (21 день);
  • Осмотреть квартиру с уведомлением (3 дня);
  • Может потребоваться депозит — обычно 10% премии или £250.

Арендодатель присылает counter-notice, не менее чем через 2 месяца. В ответе арендодатель может: согласиться с вашим правом на продление и принять условия (или предложить свои), оспорить ваше право (тогда решает суд), заявить о планах снести или перестроить здание (право есть только, если Lease осталось <5 лет). Если не удаётся договориться о цене и условиях в течение 2 месяцев, любая сторона может подать в трибунал. После решения трибунала дается два месяца на заключение нового лиза. Если не успели — ещё два месяца через суд.

Роль специалистов

Оценщик (valuer) помогает рассчитать премию, подскажет, какую сумму указать в уведомлении, будет вести переговоры и при необходимости представит вас в трибунале. Юрист (solicitor) готовит документы, подаёт уведомление арендодателю, отвечает на запросы арендодателя и оформляет новый договор Lease.

Этапы продления (6 шагов) Lease

Если вы хотите продлить свой договор Lease до вступления в силу новых реформ, процесс обычно проходит в 6 шагов:

  1. Наймите юриста по продлению Lease. Важно, чтобы у юриста был опыт именно в вопросах leasehold и чтобы он был членом Ассоциации специалистов по продлению Lease(ALEP)
  2. Пригласить оценщика. Вам нужен специалист, который разбирается в законах по продлению Lease и знает рынок недвижимости в вашем районе.
  3. Сделайте официальное предложение. Для запуска процедуры подаётся документ под названием Section 42 notice (уведомление по разделу 42). Его обязательно должен готовить юрист, потому что это сложная юридическая форма. Ошибка может стоить очень дорого. Если ваш арендодатель (freeholder) отсутствует или его невозможно найти — есть отдельный порядок действий (через суд).
  4. Оплатить депозит (если требуется). Обычно это либо £250, либо 10% от суммы, указанной в уведомлении арендатора (если эта сумма выше £250). Внести депозит нужно в течение 14 дней, поэтому важно заранее иметь деньги под рукой.
  5. Переговоры о цене. Ваш оценщик будет советовать вам или сам вести переговоры. Если за 2 месяца не удалось договориться — можно подать заявление в специальный трибунал (Leasehold Valuation Tribunal), который определит справедливую цену. Но это может быть долго и дорого, поэтому лучше договориться без суда.
  6. Заключение нового договора аренды Lease. Когда цена согласована, юрист готовит новый договор аренды Lease. После того как обе стороны подпишут документ, юрист зарегистрирует его в Land Registry.

Сколько стоит продление Lease?

Стоимость зависит от рыночной цены вашей квартиры или дома, осколько лет осталось по договору, размера годовой ground rent (платы за землю), сделанных улучшений и рыночных факторов (например, доходность инвестиций).

Стоимость продления называется premium (премия) — это сумма, которую вы платите арендодателю за добавленные годы. Дополнительно вы платите за: услуги вашего юриста и оценщика, услуги юриста и оценщика арендодателя (по закону вы обязаны оплатить их «разумные расходы»), регистрацию в Land Registry. В среднем: юрист — £800–£1300, оценка — £600–£900, премия — например, при 85 годах оставшейся аренды и стоимости квартиры £350,000 премия может составить £6,000–£8,000, профессиональные расходы дополнительно могут быть £2,000–£4,000.

Если вы хотите оценить стоимость продления аренды вашей квартиры в Великобритании, существует несколько онлайн-калькуляторов, которые могут помочь вам получить предварительную оценку. Однако важно помнить, что эти калькуляторы предоставляют лишь приблизительные данные, и для точной оценки рекомендуется обратиться к профессионалам.

Как формируется стоимость (premium)

При расчёте учитывается:
  • Стоимость недвижимости. Чем дороже жильё — тем выше премия.
  • Ground rent. Вы «выкупаете» будущие платежи, чтобы их больше не было.
  • Marriage value. Если сроку Lease (аренде) осталось меньше 80 лет, вы обязаны заплатить ещё и 50% от прироста стоимости квартиры из-за продления. Именно поэтому продлевать Lease лучше до 80 лет! По новым реформам marriage value должны отменить, но пока это только в планах.
  • Переговоры. Цена — всегда предмет обсуждения между вами и арендодателем.

Советы

Продлевайте Lease как можно раньше, особенно если осталось меньше 85–82 лет. При сроке ниже 80 лет стоимость резко возрастает. Даже если не собираетесь продавать, продление выгодно, потому что: увеличивает стоимость квартиры, упрощает продажу и облегчает получение ипотеки.

Итог

Продление Lease — юридически сложная, но понятная процедура. Главное: премия + услуги специалистов. Продление до 80 лет выгоднее. Официальная процедура безопаснее неформального соглашения. Будущие реформы сделают процесс ещё проще и выгоднее.

Назад к новостям
Share